Α.Π. 50/2005 Β΄ Τακτική Ολομέλεια

Μισθωση πράγματος. Ευθύνη εκμισθωτή για πραγματικά ελαττώματα ή έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων του μισθίου. Ο μισθωτής έχει, κατ' επιλογή, δικαίωμα μειώσεως, ή μη καταβολής του μισθώματος, ή αποζημιώσεως. Οι αξιώσεις αυτές συρρέουν διαζευκτικά, με την έννοια ότι η επιλογή της μίας αποκλείει την άσκηση των λοιπών με οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως, είτε επικουρικώς, εφόσον, βεβαίως, αφορούν στο ίδιο χρονικό διάστημα.

Πρόεδρος: Ρωμύλος Κεδίκογλου.

Εισηγητής: Σταύρος Γαβαλάς, Αρεοπαγίτης,

Δικηγόροι: Ηλίας Σπινάσας, Χρυσ. Ίβρος, Βασ. Γεωργίου.

Από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 44 π.δ. 34/1995), συνάγεται ότι με τη διαρ­κή σύμβαση της μίσθωσης ο εκμισθωτής έχει υπο­χρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση. Επί­σης έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μί­σθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά να το διατηρεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρή­ση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμε­νος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν. Αν κατά το χρόνο παράδοσής του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα·' που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμ­φανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαί­ωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα ό........ διαρκεί η μίσθωση. Επομένως, αν από την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ’ ένσταση, προς απόκρουση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή των μισθωμά­των, να μη καταβάλλει τα μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα. Τέτοιο πραγματικό ελάττωμα εξάλλου αποτελεί και η αδυναμία χρήσης του μισθίου όπως συμφωνήθηκε, λόγω απαγόρευσης της χρήσης από αρχή ή λόγω αδυναμίας χορήγησης της άδειας δημόσιας αρχής. Περαιτέρω, αν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης λείπει η συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου ή ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το πραγματικό ελάτ­τωμα του μισθίου που υπήρχε κατά τη συνομολόγη­ση της σύμβασης ή αν από υπαιτιότητα του εκμι­σθωτή έλειψε η συμφωνημένη ιδιότητα ή εμφανί­σθηκε το ελάττωμα του μισθίου μετά τη συνομολό­γηση της μίσθωσης ή αν ο εκμισθωτής έγινε υπε­ρήμερος ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, αντί για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος, να απαιτήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης, η οποία περιλαμβάνει τη θετική και αποθετική ζημία που τελεί σε αιτιώδη σύνδεσμο με το ελάττωμα ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας. Στις περιπτώσεις αυτές, ό­πως προκύπτει από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 306 εδ. α΄ Α.Κ., ο μισθωτής έχει κατ’ επιλογή αγωγή για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος ή αγωγή για αποζημίωση. Οι αξιώσεις αυτές συρρέουν διαζευκτικά, με την έννοια ότι η επιλογή της μιας αποκλείει την άσκηση των λοιπών, με οποιαδήποτε μορφή είτε κυρίως είτε επικουρικώς, εφόσον, βεβαίως, αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα, αφού από τη φύση της μίσθωσης ως διαρκούς σύμβασης και την υποχρέωση του μι­σθωτή όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά και να το διατηρώ κατάλληλο γι' αυτήν και απαλλαγμένο από ελαττώ­ματα και ελλείψεις όσο διαρκεί η μίσθωση, προκύ­πτει ότι η ύπαρξη των διαζευκτικώς συρρεουσών α­ξιώσεων συνδέεται με το χρονικό διάστημα στο ο­ποίο υπάρχουν τα ελαττώματα ή οι ελλείψεις, είναι δε ενδεχόμενο σε ένα ορισμένο χρονικό διάστημα να υπάρχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος, όχι όμως και δικαίωμα αποζημίωσης, διότι δεν συντρέχουν και οι ειδικές προϋποθέσεις, υπό τις οποίες, σύμφωνα με τις ανωτέρω διατά­ξεις, γεννάται το δικαίωμα αυτό, ενώ σε άλλο χρο­νικό διάστημα, όπως στην περίπτωση που σ' αυτό υφίσταται υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας, να υπάρχει και αξίωση αποζημίωσης.

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο, όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε τα ακόλουθα: Η αναιρεσίβλητη (ενάγουσα) Κοινότητα, ύστερα από δημοπρασία και εγκριτική απόφαση του Νομάρχη Πειραιώς, με το από 20.4.1995 ιδιωτικό μισθωτήριο εκμίσθωσε στον α­ναιρεσείοντα (εναγόμενο) ένα παραλιακό κατάστη­μα (περίπτερο) με τη γύρω από αυτό πλατεία, εμ­βαδού 80 τ.μ. περίπου, που βρίσκεται στο λιμάνι του Μεγαλοχωρίου Αγκιστρίου της Αίγινας, με τους εξής όρους: Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθη­κε εννεαετής, το δε ετήσιο μίσθωμα καθορίστηκε στο ποσό των 3.000.000 δραχμών (250.000 δρχ. το μήνα), με επιπλέον το αναλογούν χαρτόσημο, κα­ταβαλλόμενο σε δύο ισόποσες δόσεις, από τις οποίες η πρώτη στις 20 Απριλίου και η δεύτερη την 1^η Αυγούστου κάθε έτους. Το μίσθιο συμφωνήθηκε να χρησιμοποιείται ως νυκτερινό κέντρο (εστιατό­ριο - μπαρ - ντισκοτέκ). Ο μισθωτής (εναγόμενος και ήδη αναιρεσείων) οφείλει κατά το χρόνο της συζήτησης της αγωγής τα ετήσια μισθώματα των ε­τών 1997, 1998, 1999 και 2000, συνολικού ποσού 12.000.000 δραχμών, με επιπλέον το ανάλογο χαρ­τόσημο. Ο εναγόμενος, επικαλούμενος αδυναμία έκδοσης άδειας λειτουργίας του μισθίου ως κατα­στήματος υγειονομικού ενδιαφέροντος, δεδομένου ότι ήταν αυθαίρετο κτίσμα και την από το λόγο αυτό μη χρησιμοποίησή του, προέβαλε την ένσταση του άρθρου 576 Α.Κ. για μη καταβολή του μισθώματος. Την ένσταση αυτή την απέρριψε το Εφετείο, ως απαραδέκτως προβληθείσα, με την αιτιολογία ότι α­ποκλείεται η άσκηση του δικαιώματος για μη κατα­βολή του μισθώματος, επειδή ο μισθωτής εναγόμε­νος (ήδη αναιρεσείων), με προγενέστερη αγωγή του κατά της εκμισθώτριας (ήδη αναιρεσίβλητης Κοινότητας), η οποία απορρίφθηκε με την 2086/2002 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πει­ραιώς, είχε επιλέξει, αντί για μη καταβολή ή μείω­ση του μισθώματος, την αποζημίωση για τη μη ε­κτέλεση της σύμβασης και ακολούθως δέχθηκε την από 1.6.2000 αγωγή της αναιρεσίβλητης και υπο­χρέωσε τον αναιρεσείοντα (εναγόμενο) να της καταβάλει τα μισθώματα που ζητήθηκαν, του επίδικου χρονικού διαστήματος, δηλαδή των ετών 1997, 1998, 1999 και 2000, με. το επιπλέον ποσό του χαρτοσήμου που αναλογεί σε αυτά. Σύμφωνα, ό­μως, με τα προεκτιθέμενα, η επιλογή της μιας από τις διαζευτικώς συρρέουσες αξιώσεις λόγω ελαττωμάτων του μισθίου αποκλείει την άσκηση των λοιπών, μόνο εφόσον οι αξιώσεις αυτές ασκούνται για το ίδιο χρονικό διάστημα. Όπως δε προκύπτει από το παραδεκτώς, κατά το άρθρο 561 § 2 Κ.Πολ.Δ., επισκοπούμενο αντίγραφο της 2086/2002 απόφασης του Πρωτοδικείου Πειραιώς, απορριπτι­κής της προγενέστερης (αριθ. εκθ. καταθ. 9011/1999) αγωγής του αναιρεσείοντος, με εκείνη ζητή­θηκε η επιδίκαση αποζημίωσης για ζημίες που προ­κλήθηκαν στον αναιρεσείοντα κατά τα έτη 1995 και 1996, συνιστάμενες στην προκαταβολή των μισθω­μάτων των ετών αυτών και σε δαπάνες που έγιναν από αυτόν, λόγω του υφιστάμενου κατά τα έτη αυτά ελαττώματος της αδυναμίας έκδοσης άδειας λει­τουργίας του μισθίου ως καταστήματος υγειονομι­κού ενδιαφέροντος, που εμπόδιζε ολικά τη συμφω­νημένη χρήση του, δηλαδή η αξίωση αποζημίωσης που επέλεξε με την άσκηση της προγενέστερης α­γωγής ο αναιρεσείων μισθωτής αφορούσε άλλο χρονικό διάστημα από εκείνο για το οποίο αξίωσε την καταβολή μισθωμάτων με τη μεταγενέστερη α­γωγή της η αναιρεσίβλητη εκμισθώτρια και συνε­πώς δεν απέκλειε στον αναιρεσείοντα τη δυνατό­τητα, προς απόκρουση της τελευταίας αγωγής, να προβάλει κατ’ ένσταση το δικαίωμα μη καταβολής των επίδικων μισθωμάτων του μεταγενέστερου χρονικού διαστήματος των ετών 1997, 1998, 1999 και 2000. Επομένως το Εφετείο, που απέρριψε ως προβαλλόμενη απαραδέκτως την ένσταση μη κατα­βολής των επίδικων μισθωμάτων των ετών 1997, 1998,1999 και 2000, που προέβαλε ο αναιρεσείων ως εναγόμενος, παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 306 εδ. α' και 574 έως 578 Α.Κ. και ο μοναδικός, από το άρθρο 559 αριθ. 1 Κ.Πολ.Δ., λόγος της αίτησης αναίρεσης, που παρα­πέμφθηκε στην ολομέλεια, πρέπει να γίνει δεκτός, ως βάσιμος. Ακολούθως πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση (Αναιρείται η Εφ.Πειρ. 417/2003).